Zażądali 89,5 tysiąca za słup na działce. Sąd kazał go usunąć i zasądził 300 złotych

Betonowy słup stoi w południowo-zachodnim narożniku działki, wciśnięty w linię ogrodzenia. Od niego odchodzą napowietrzne kable, część czynnych, część to zwisające resztki dawnych, dawno nieużywanych przyłączy.

Kiedy Grzegorz i Joanna Wilczyńscy kupowali tę nieruchomość w czerwcu 2018 roku, słup już tam był. Razem z drugim, drewnianym, w narożniku po przeciwnej stronie. Nikt im nie powiedział, na jakiej podstawie tam stoją, bo nikt tego nie wiedział.

Z czasem zaczęło im to przeszkadzać coraz bardziej. Słup stoi tak blisko granicy, że utrudnia wjazd na posesję i uniemożliwia jego poszerzenie. Był problemem technicznym przy montażu instalacji fotowoltaicznej. Woda spływająca po nim zacieka na ogrodzenie, które trzeba przez to regularnie odnawiać.

Sprawdzili księgę wieczystą. Żadnej służebności. Żadnego ograniczonego prawa rzeczowego na rzecz operatora. Nic.

Prawo dostępu, którego nie było

W grudniu 2020 roku ich pełnomocnik wysłał wezwanie: zapłata za bezumowne korzystanie, zaprzestanie korzystania z gruntu, usunięcie infrastruktury.

Operator bronił się dwoma argumentami. Pierwszy: art. 49 k.c., zgodnie z którym urządzenia przesyłowe wchodzące w skład przedsiębiorstwa nie stają się częścią składową gruntu, na którym stoją. To prawda, ale ta zasada odpowiada tylko na pytanie, czyj jest słup, a nie na pytanie, czy wolno go tam trzymać.

Drugi argument brzmiał mocniej. Art. 30 ust. 1 ustawy o wspieraniu rozwoju usług i sieci telekomunikacyjnych nakazuje właścicielowi zapewnić przedsiębiorcy telekomunikacyjnemu dostęp do nieruchomości. Do tego, mówił operator, przez ten słup dostarczamy internet nie tylko sąsiadom, ale i wam. Usunięcie jest technicznie niemożliwe, a żądanie sprzeczne z zasadami współżycia społecznego.

Sąd Okręgowy rozłożył ten przepis dokładniej. Owszem, ustawa nakazuje zapewnić dostęp, ale chodzi w niej o dostęp do nieruchomości dla obsługi tej nieruchomości, a sporny słup obsługuje również inne posesje. Co ważniejsze, ustęp 3a mówi, że dostęp jest nieodpłatny, a ustęp 4 dodaje, że następuje on na podstawie umowy.

Umowy nie było. Nikt jej nie widział, nikt o niej nie słyszał, świadek zeznający po stronie operatora też nie miał wiedzy, żeby cokolwiek podpisano. W księdze wieczystej nie ujawniono żadnego prawa.

Wniosek co do zasady był więc jednoznaczny: operator zajmuje cudzy grunt bez tytułu prawnego. Na podstawie art. 222 § 2 k.c. sąd nakazał mu usunąć betonowy słup i linie telekomunikacyjne w terminie trzydziestu dni od uprawomocnienia się wyroku.

Wilczyńscy wygrali.

Umowa, której nikt nie podpisał

Potem sąd przeszedł do pieniędzy, i tu sprawa się odwróciła.

Powodowie żądali 89 500 zł. Wyliczenie oparli na wcześniejszym wezwaniu, w którym domagali się 68 000 zł za 34 miesiące, przyjmując, że gdyby operator wynajmował kawałek ich działki na umowę, czynsz wynosiłby 2 000 zł miesięcznie.

Kluczowe pytanie brzmiało: od kiedy właściwie operator jest posiadaczem w złej wierze. Bo wynagrodzenie za korzystanie z cudzej rzeczy przysługuje na podstawie art. 224 § 2 w związku z art. 225 k.c. dopiero od momentu, w którym posiadacz dowiedział się, że jego posiadanie jest bezprawne.

Sąd sięgnął po art. 231 k.p.c., czyli domniemanie faktyczne: prawo do wyprowadzenia wniosku o istotnym fakcie z innych ustalonych okoliczności. Rozumowanie było takie. Infrastruktura istniała już przed zakupem nieruchomości przez Wilczyńskich. Musiała więc zostać zamontowana wcześniej, a w aktach nie ma żadnego dowodu, że stało się to wbrew woli poprzednich właścicieli.

Skoro dawni właściciele godzili się na obecność słupów, to strony łączyła dorozumiana umowa użyczenia gruntu: nieodpłatne korzystanie za zgodą właściciela. Nie wymaga ona formy pisemnej i przechodzi na kolejnego nabywcę, dopóki ktoś jej nie wypowie.

Kiedy ją wypowiedziano? Nie w grudniu 2020 roku, gdy poszło pierwsze wezwanie do zapłaty. Sąd uznał, że momentem wyrażenia woli zakończenia tego nieodpłatnego stosunku było doręczenie operatorowi wniosku o zawezwanie do próby ugodowej, 14 stycznia 2021 roku.

Od 15 stycznia 2021 roku, i ani dnia wcześniej, operator był posiadaczem w złej wierze.

Trzy lata poprzedzające tę datę, licząc od zakupu nieruchomości, wypadły z rozliczenia w całości.

Arytmetyka biegłego

Zostało jeszcze policzyć, ile warte jest korzystanie z tego skrawka gruntu. I tu okazało się, że w tym sporze wszystko jest bardzo małe.

Biegły zmierzył zajętą powierzchnię. Słup betonowy: 1,69 metra kwadratowego. Słup drewniany, dopóki stał: również 1,69 metra kwadratowego, razem 3,38 metra. Pas pod linią napowietrzną przed demontażem: 49,84 metra kwadratowego, a po demontażu, od 21 maja 2021 roku: 5,33 metra kwadratowego.

Do tego doszedł współczynnik. Nad linią napowietrzną właściciel wciąż może chodzić, kosić trawę, parkować. Traci tylko możliwość wysokich nasadzeń i część walorów estetycznych. Biegły ocenił stopień korzystania z gruntu przez operatora w pasie technologicznym na 15 procent.

Stawka czynszu dzierżawnego dla tej nieruchomości wyniosła 4,26 zł za metr kwadratowy miesięcznie w 2021 roku i 4,35 zł w 2022 roku.

Sąd rozbił rachunek na cztery odcinki, licząc od 15 stycznia 2021 roku do 30 marca 2022 roku, czyli do dnia wniesienia pozwu. Za oba słupy w okresie, gdy stały jeszcze oba: 60,47 zł. Za linię napowietrzną w tym samym okresie: 133,76 zł. Za słup betonowy po demontażu drewnianego, do dnia pozwu: 74,54 zł. Za pozostałą linię napowietrzną w tym samym czasie: 31,32 zł.

Łącznie 300,09 zł.

Odsetki sąd rozdzielił: od kwoty 194,23 zł od 25 maja 2021 roku, bo tyle obejmowało wcześniejsze wezwanie do zapłaty z terminem na 23 maja, który wypadał w niedzielę i przesunął się na poniedziałek. Od pozostałych 105,86 zł dopiero od 29 kwietnia 2022 roku, czyli od dnia po doręczeniu pozwu.

Reszta żądań przepadła. Kara 1 000 zł za każdy dzień opóźnienia w usunięciu słupa: brak podstawy prawnej. Zakaz naruszeń na przyszłość: nie było podstaw do przyjęcia, że naruszenia będą się powtarzać, bo pozew dotyczył usunięcia urządzeń, a nie ochrony przed cyklicznym wkraczaniem na działkę. Rekultywacja terenu: powodowie nie wskazali, na czym miałaby polegać.

Rachunek za wygraną

Zostały koszty, i to one zamieniły ten wyrok w porażkę.

Sąd wyliczył proporcję: powodowie wygrali w 5,36 procent wartości przedmiotu sporu, pozwany w 94,64 procent. Zgodnie z art. 100 k.p.c. koszty rozdziela się stosunkowo.

Powodowie ponieśli 12 844 zł kosztów: opłata od pozwu, wynagrodzenie adwokata, opłata skarbowa i dwie zaliczki na biegłego. Należało im się z tego 5,36 procent. Operatorowi, przy jego kosztach zastępstwa, należało się 94,64 procent. Po kompensacie sąd zasądził od powodów na rzecz pozwanego 4 438,21 zł.

Do tego doszły nieuiszczone koszty sądowe, głównie wynagrodzenia biegłych, pokryte tymczasowo przez Skarb Państwa. Rozdzielone w tej samej proporcji dały 11 520,99 zł do zapłaty przez powodów i 652,50 zł przez pozwanego.

Warto zestawić to z tym, co leżało na stole wcześniej. W postępowaniu ugodowym operator proponował demontaż słupa drewnianego i likwidację części linii na własny koszt, a w kolejnym piśmie także jednorazowe 494 zł oraz 191 zł rocznie. Po wezwaniu na 68 000 zł zaproponował 5 817 zł za bezumowne korzystanie oraz 2 382 zł za ustanowienie służebności przesyłu.

Ugody nie zawarto.

Warto też odnotować, jak wyglądała droga do opinii, na której oparł się wyrok. Pierwszy biegły oszacował wynagrodzenie za okres od 2018 roku na około 5 000 zł, dokładnie 4 979,94 zł, z czego 4 258,02 zł przypadało na linie telekomunikacyjne. Sąd tej opinii nie uwzględnił: biegły liczył za cały okres, nie zauważając, że słup drewniany zniknął w maju 2021 roku, i pomylił się co do powierzchni słupa betonowego. Trzeba było powołać drugiego, a koszt obu opinii ostatecznie obciążył głównie powodów.

Co z tej historii wynika

Racja co do zasady i wysokość roszczenia to dwie osobne sprawy. Sąd w całości podzielił pogląd, że operator nie ma tytułu prawnego do gruntu, i nakazał mu usunąć słup. Zapłata to jednak nie kara za bezprawność, tylko rynkowa wartość korzystania z konkretnej powierzchni w konkretnym okresie. Przy 1,69 metra kwadratowego pod słupem ta wartość jest mikroskopijna.

Milcząca zgoda poprzedniego właściciela wiąże nabywcę. Nikt niczego nie podpisał, a sąd i tak przyjął dorozumianą umowę użyczenia i policzył wynagrodzenie dopiero od jej wypowiedzenia. Przed zakupem warto sprawdzić nie tylko księgę wieczystą, ale i to, co fizycznie stoi na działce, bo obecność cudzej infrastruktury bywa dziedziczona razem z gruntem.

Data wypowiedzenia decyduje o kwocie. Sąd nie uznał za wypowiedzenie pierwszego wezwania z grudnia 2020 roku, tylko doręczenie wniosku o zawezwanie do próby ugodowej miesiąc później. Gdyby właściciele wystosowali jednoznaczne wypowiedzenie użyczenia zaraz po zakupie w 2018 roku, okres rozliczeniowy byłby o kilka lat dłuższy.

Wartość przedmiotu sporu to zakład o koszty. Żądanie 89 500 zł zamiast kilku tysięcy nie zwiększyło szans na wygraną, za to ustawiło opłatę od pozwu, stawkę pełnomocnika i proporcję rozliczenia kosztów. Wygrana w 5,36 procent oznacza, że prawie wszystkie koszty procesu, w tym cudzego pełnomocnika i obu biegłych, płaci ten, kto sprawę wygrał.

Propozycja ugodowa jest informacją o cenie sporu. Na stole leżały demontaż części infrastruktury na koszt operatora plus kilka tysięcy złotych. Sąd po trzech latach procesu zasądził trzysta złotych, nakazał usunięcie słupa i obciążył powodów piętnastoma tysiącami kosztów.