Mieli prawomocną decyzję z 2013 roku. Przegrali proces, bo zażądali za mało

Rodzeństwo miało w ręku dokument, o jaki wiele rodzin walczy dekadami: prawomocną, korzystną decyzję dekretową.

Prezydent miasta 23 grudnia 2013 roku ustanowił na ich rzecz użytkowanie wieczyste na 99 lat. Do udziału wynoszącego 0,513 części w zabudowanej działce o powierzchni 206 metrów kwadratowych oraz do całej niezabudowanej działki o powierzchni 83 metrów kwadratowych. Czynsz symboliczny: 105,68 zł netto rocznie za pierwszą i 83 zł za drugą.

Decyzja zapadła po rozpatrzeniu wniosku złożonego 23 marca 1948 roku przez ich pradziadka.

Sześćdziesiąt pięć lat na jedną decyzję.

Potem minęło jeszcze dziesięć.

Warunki, które trzeba było odhaczyć

Decyzja z 2013 roku nie przenosiła niczego sama z siebie. Miała, jak wprost zapisano w jej punkcie X, stanowić podstawę do zawarcia umowy w formie aktu notarialnego. A termin tej umowy miał zostać wyznaczony dopiero po spełnieniu trzech warunków wyliczonych w punkcie XII.

Pierwszy: przedłożenie protokołu zdawczo-odbiorczego przejęcia niesprzedanej części budynku, z rozliczeniem nakładów na remont i modernizację wykraczających poza zakres napraw bieżących.

Drugi: zmiana albo stwierdzenie nieważności decyzji komunalizacyjnej wojewody z czerwca 1991 roku, w zakresie udziału 0,513 w nieruchomości budynkowej.

Trzeci: zezwolenie ministra spraw wewnętrznych, gdyby następcy prawni nie mieli obywatelstwa polskiego.

Trzeci warunek odpadł od razu: rodzeństwo ma polskie obywatelstwo, potwierdzone decyzjami wojewody z 2010 roku.

Drugi ziścił się w kwietniu 2021 roku. Minister spraw wewnętrznych i administracji stwierdził nieważność decyzji komunalizacyjnej w części dotyczącej niesprzedanej części budynku, a co do sześciu wcześniej sprzedanych lokali stwierdził, że decyzję wydano z naruszeniem prawa.

Pierwszego rodzeństwo nigdy nie dostało. Nie udało im się uzyskać ani protokołu zdawczo-odbiorczego, ani deklaracji miasta co do zawarcia umowy.

Sąd zauważył zresztą rzecz oczywistą: obowiązek przygotowania tego protokołu leżał po stronie miasta, więc jego brak sam w sobie nie stałby na przeszkodzie zawarciu umowy.

W grudniu 2023 roku pełnomocnik wysłał wezwanie: siedem dni na wyznaczenie terminu u notariusza i na protokolarne wydanie niesprzedanej części budynku. Pismo doręczono 7 grudnia.

Nic. Ani umowy, ani żadnego terminu.

Dwa tygodnie później rodzeństwo złożyło pozew o zobowiązanie miasta do złożenia oświadczenia woli, z wnioskiem, żeby wyrok zastąpił umowę.

Pięć zarzutów miasta

Miasto wniosło o oddalenie powództwa i sięgnęło po wszystko, co miało pod ręką.

Chciało sprawdzenia wartości przedmiotu sporu i ustalenia kaucji aktorycznej, czyli zabezpieczenia na poczet swoich kosztów. Sąd sprawdził wartość i uznał ją za prawidłową, a wniosek o kaucję oddalił.

Chciało zawieszenia postępowania do czasu zakończenia sprawy prowadzonej na podstawie ustawy o szczególnych zasadach usuwania skutków prawnych decyzji reprywatyzacyjnych. Sąd i ten wniosek oddalił. Nieruchomość faktycznie była przedmiotem czynności sprawdzających komisji reprywatyzacyjnej, ale zabezpieczenia w postaci wpisu ostrzeżenia w księdze wieczystej uchylono postanowieniami z lipca 2025 roku.

Podniosło przedawnienie, twierdząc, że pozew wpłynął dopiero 3 stycznia 2024 roku, ale, jak odnotował sąd, w żaden sposób tego zarzutu nie uzasadniło. Sąd przyjął dziesięcioletni termin z art. 118 k.c. i wskazał, że nie mógł on biec, dopóki nie ziścił się warunek z punktu XII decyzji, czyli stwierdzenie nieważności decyzji komunalizacyjnej. To nastąpiło w 2021 roku, a pozew wniesiono w 2023. O przedawnieniu nie mogło być mowy.

Powołało się na art. 214a ustawy o gospodarce nieruchomościami, który nakazuje odmówić oddania gruntu byłemu właścicielowi między innymi wtedy, gdy lokal zajmuje lokator albo gdy nieruchomość oddano do odpłatnego korzystania, w szczególności na podstawie umowy najmu, bez względu na czas trwania tego stosunku. W budynku wyodrębniono osiem lokali mieszkalnych, wynajmowanych co najmniej w latach 1998-2017.

I tu sąd zrobił coś, co w uzasadnieniu wyroku oddalającego powództwo brzmi paradoksalnie: stanął po stronie powodów.

Przepis, wobec którego sąd miał wątpliwości konstytucyjne

Sąd napisał, że ma poważne wątpliwości co do argumentacji miasta opartej na art. 214a, i to wątpliwości dotyczące zgodności tego przepisu z Konstytucją.

Zacytował obszernie wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z kwietnia 2024 roku, w którym stwierdzono, że wprowadzenie do porządku prawnego art. 214a ust. 1 pkt 6 narusza podstawowe zasady tego porządku, dając prymat prawu obligacyjnemu z umowy najmu nad prawem rzeczowym, czyli własnością, która podlega szczególnej ochronie z art. 64 ust. 1 Konstytucji.

Argumentacja idzie dalej i jest ostra. Odmowa ustanowienia użytkowania wieczystego jest dziś obligatoryjna: organ nie ma żadnego luzu decyzyjnego, choć uzasadnienie nowelizacji z 2020 roku zapowiadało odmowę fakultatywną. Przepis wprowadzono, powołując się na ustalenia komisji reprywatyzacyjnej o naruszaniu praw najemców przez beneficjentów decyzji dekretowych, ale, jak zauważył sąd administracyjny, wbrew deklaracjom nie służy on ochronie lokatorów, tylko właścicieli nabytych lokali. Lokatorów chroni bowiem osobna ustawa i chroni ich bez względu na to, czyją własnością jest budynek, gminy czy osoby fizycznej.

Innymi słowy: żeby najemcy byli bezpieczni, nie trzeba odbierać dawnym właścicielom prawa do gruntu.

Sąd cywilny przytoczył to i zostawił bez rozstrzygnięcia, bo powództwo oddalił z zupełnie innych powodów.

Powód pierwszy: zażądali prawa, które już nie istnieje

Rodzeństwo żądało ustanowienia użytkowania wieczystego, dokładnie tak, jak brzmiała decyzja z 2013 roku.

Tymczasem 1 stycznia 2019 roku weszła w życie ustawa o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności. Jej założenie jest proste: istniejące użytkowanie wieczyste takich gruntów przestaje istnieć, a użytkownik staje się właścicielem. Art. 23 tej ustawy dodaje, że gdy wniosek dekretowy zostanie uwzględniony po 1 stycznia 2019 roku, przenosi się prawo własności gruntu.

Powodowie argumentowali, że ich to nie dotyczy, bo decyzja zapadła w 2013 roku, czyli przed tą datą.

Sąd sięgnął po art. 24 ust. 1 tej ustawy, który stanowi, że przepisy stosuje się także wtedy, gdy przed 1 stycznia 2019 roku zawarto już umowę o ustanowieniu użytkowania wieczystego, a wniosek o wpis w księdze wieczystej nie został jeszcze rozpoznany.

I zbudował rozumowanie a fortiori, w dwie strony. Skoro ustawa działa, gdy pozytywna decyzja zapadła po 2019 roku, a umowy nie zawarto, to tym bardziej powinna działać, gdy decyzja zapadła wcześniej, a umowy nadal nie ma. I skoro działa nawet tam, gdzie przed 2019 rokiem zapadła decyzja i zawarto umowę, to tym bardziej tam, gdzie decyzja zapadła, a umowy brak.

Wniosek: nie ma sensu ustanawiać wyrokiem użytkowania wieczystego, które z mocy ustawy i tak powinno się przekształcić we własność. Powodowie powinni byli żądać zobowiązania do przeniesienia własności, a nie do ustanowienia użytkowania wieczystego.

Powód drugi: nie da się ustanowić użytkowania wieczystego na udziale

Drugi argument jest czysto konstrukcyjny.

Art. 232 § 1 k.c. pozwala ustanowić użytkowanie wieczyste na gruncie stanowiącym własność Skarbu Państwa albo jednostki samorządu terytorialnego. Tutaj zabudowana działka jest przedmiotem współwłasności: miasta i osób fizycznych, właścicieli wyodrębnionych lokali, którym przysługują udziały w nieruchomości wspólnej.

A działka będąca współwłasnością gminy i osób fizycznych nie może być przedmiotem użytkowania wieczystego. Sąd przywołał na to orzeczenia Sądu Najwyższego i piśmiennictwo.

Decyzja z 2013 roku mówiła zresztą o udziale 0,513 części, właśnie dlatego, że sześć lokali sprzedano wcześniej.

Powód trzeci: żądanie musi być gotową umową

Trzeci powód sąd nazwał dodatkowym, ale w praktyce jest najbardziej pouczający.

Art. 64 k.c. mówi, że wyrok zastępuje oznaczone oświadczenie woli. Sąd nie ma kompetencji do swobodnego określania treści tego oświadczenia. Zastąpienie oświadczenia orzeczeniem jest możliwe tylko wtedy, gdy da się oznaczyć jego konkretną treść.

A użytkowanie wieczyste, przypomniał sąd, jest konstrukcją złożoną. Użytkownik korzysta z gruntu w granicach określonych umową (art. 233 k.c.), uiszcza opłatę roczną (art. 238 k.c.), w tym wypadku czynsz symboliczny, którego wysokość decyzja wprost podawała.

Żeby więc takie żądanie mogło zostać uwzględnione, petitum pozwu musiałoby dokładnie odwzorowywać zapisy przyszłej umowy: opis nieruchomości, jej przeznaczenie, wysokość czynszu i pozostałe elementy. Inaczej wyrok nie zastąpiłby oświadczenia woli miasta, bo nie byłoby wiadomo, jakie oświadczenie zastępuje.

Żądanie sformułowane przez powodów odtwarzało punkty I i II decyzji, ale nie zawierało tego wszystkiego.

Czego sąd cywilny w takiej sprawie nie robi

W uzasadnieniu pada jeszcze wyjaśnienie mechanizmu, który rządzi wszystkimi sprawami dekretowymi.

Ustanowienie prawa do gruntu w trybie dekretu przebiega w dwóch fazach. Pierwsza jest administracyjna: organ bada, czy wniosek złożono w terminie i czy korzystanie z gruntu przez dawnego właściciela da się pogodzić z jego przeznaczeniem w planie. Jeśli tak, wydaje decyzję i ustala czynsz symboliczny. Druga jest cywilna: zawarcie umowy w formie aktu notarialnego.

Sąd cywilny jest związany ostateczną decyzją administracyjną. Musi uwzględnić stan prawny wynikający z jej osnowy jako element stanu faktycznego i nie może go pominąć ani ocenić inaczej niż organ. Nie bada, czy decyzję wydano prawidłowo ani czy istniały przesłanki jej podjęcia. Wiąże go rozstrzygnięcie, a nie uzasadnienie, bo to, jak wynika z art. 107 § 1 k.p.a., nie jest częścią składową rozstrzygnięcia.

Sąd pominął zresztą część dowodów jako nieprzydatne wobec końcowego rozstrzygnięcia, w tym dokumenty przedłożone na okoliczność całkowitego spalenia budynku podczas wojny.

Bez kosztów

Powodowie przegrali w całości, a mimo to nie zapłacili miastu ani złotówki kosztów procesu.

Sąd zastosował art. 102 k.p.c., wskazując na skomplikowany, niejednoznaczny i trudny do oceny pod względem prawnym charakter sprawy oraz na wieloletnie starania powodów o uregulowanie sytuacji tej nieruchomości.

Trudno się dziwić. W tej sprawie sąd odrzucił zarzut przedawnienia, zakwestionował konstytucyjność przepisu, na którym miasto oparło główną obronę, stwierdził, że brak protokołu zdawczo-odbiorczego obciąża miasto, i uznał, że pozostałe warunki decyzji zostały spełnione. A powództwo oddalił.

Wyrok jest w gruncie rzeczy instrukcją: co i jak trzeba było napisać w pozwie.

Co z tej historii wynika

Trzeba żądać prawa, które dziś istnieje, a nie tego, które wpisano w starą decyzję. Decyzja z 2013 roku mówiła o użytkowaniu wieczystym, ale od 1 stycznia 2019 roku takie grunty mieszkaniowe przechodzą na własność. Sąd nie mógł zasądzić prawa, które ustawa nakazuje przekształcić, i wprost wskazał, że powodowie powinni byli domagać się przeniesienia własności.

Pozew z art. 64 k.c. musi zawierać gotową treść umowy. Wyrok zastępuje oznaczone oświadczenie woli, więc żądanie ma odwzorowywać przyszły akt notarialny: opis nieruchomości, jej przeznaczenie, wysokość opłat. Odtworzenie samej sentencji decyzji administracyjnej nie wystarczy.

Nie każdego gruntu da się oddać w użytkowanie wieczyste. Gdy działka jest współwłasnością gminy i osób fizycznych, na przykład właścicieli wyodrębnionych lokali, ustanowienie na niej użytkowania wieczystego jest wykluczone przez art. 232 § 1 k.c.

Warunki zawieszające przesuwają początek przedawnienia. Roszczenie o zawarcie umowy nie mogło stać się wymagalne, dopóki nie ziścił się warunek z decyzji, czyli usunięcie decyzji komunalizacyjnej. Skoro nastąpiło to w 2021 roku, pozew z 2023 roku był bezpieczny mimo dekady, jaka minęła od decyzji.

Sąd cywilny nie kontroluje decyzji administracyjnej, ale może zakwestionować przepis. Sąd nie badał, czy decyzja z 2013 roku była trafna, bo wiąże go jej osnowa. Uznał natomiast za zasadne wątpliwości co do zgodności art. 214a ust. 1 pkt 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami z art. 64 ust. 1 Konstytucji, cytując pogląd, że przepis ten stawia prawo najmu ponad prawem własności bez realnej korzyści dla lokatorów.