Siostra dostała mieszkanie od ojca. Rok później pozwała o eksmisję drugą siostrę

Mieszkanie ma 40,20 metra kwadratowego: dwa pokoje, kuchnia, łazienka z WC i przedpokój. Pomorskie, blok spółdzielczy, nic szczególnego.

W sierpniu 2022 roku ojciec przepisał spółdzielcze własnościowe prawo do tego lokalu jednej ze swoich córek. Formalnie była to darowizna, ale córka zapłaciła mu za nią 50 000 zł. W akcie notarialnym ustanowiono na rzecz ojca dożywocie.

Problem polegał na tym, że w mieszkaniu od czterdziestu lat mieszkał ktoś inny: druga córka, jej mąż i ich małoletni syn.

Ona mieszkała tam od urodzenia.

Dwa lata rachunków

Nowa właścicielka zaczęła płacić. Od sierpnia 2022 do grudnia 2024 roku wpłaciła do spółdzielni 15 782,89 zł.

Sama, co miesiąc, za mieszkanie, w którym nie mieszkała.

W pozwie rozpisała to na lata: od sierpnia do grudnia 2022 roku 1 954,55 zł, przez cały 2023 rok 6 255,51 zł, przez cały 2024 rok 7 572,72 zł. Zanim przejęła lokal, opłaty ponosił ojciec.

Rodzina zajmująca mieszkanie nigdy nie płaciła nic. Ani opłat do spółdzielni, ani rachunków za prąd, gaz, wodę i kanalizację, ani za wywóz śmieci czy opał. To ustalenie sąd zapisał jako bezsporne i, jak się okaże, było ono kluczowe dla całego rozstrzygnięcia, choć nie w sposób, jakiego można by się spodziewać.

W sierpniu 2024 roku właścicielka wysłała listem poleconym wypowiedzenie umowy użyczenia wraz z wezwaniem do zapłaty, osobno do siostry i osobno do jej męża. Powód wypowiedzenia: brak uiszczania opłat. W tym samym piśmie zaproponowała zawarcie umowy najmu.

Żadna z przesyłek nie została odebrana. Poczta zwróciła je 12 września 2024 roku.

Tego samego dnia właścicielka wysłała siostrze SMS-a ze zdjęciem pisma. Wiadomość została wyświetlona.

Trzy różne linie obrony

W tej sprawie broniły się właściwie dwa różne podmioty i każdy mówił co innego.

Siostra mieszkająca w lokalu zaczęła od argumentu formalnego: nigdy nie zawarto z nią żadnej umowy, ani najmu, ani innej, więc nie można wypowiedzieć stosunku prawnego, który nie istnieje.

Potem przeszła na grunt rodzinny, i tu jej pismo robi się osobiste. Ojciec choruje na raka i wymaga codziennej pomocy. Zajmuje się nim ona z mężem. Siostra, która dostała mieszkanie, nie odwiedza ojca ani w domu, ani w szpitalach, nie uczestniczy w jego leczeniu, unika rozmów. Jej jedyną intencją, twierdziła pozwana, jest chęć wynajęcia mieszkania, co w praktyce oznaczałoby umieszczenie ojca w zakładzie opiekuńczym.

Powoływała się przy tym na sam akt notarialny: skoro ustanowiono w nim dożywocie na rzecz ojca, a obowiązkiem obdarowanej jest ponoszenie kosztów utrzymania mieszkania do jego śmierci, to właścicielka nie może domagać się tych kosztów od niej.

Dodała jeszcze dwie rzeczy. Że nie mogła płacić, bo nie przekazano jej informacji ani dokumentów o faktycznej wysokości kosztów, cała korespondencja szła na adres siostry. I że jest gotowa odkupić mieszkanie za tę samą kwotę, którą siostra przekazała ojcu.

Trzecim graczem była gmina, która przystąpiła do sprawy jako interwenient uboczny. Formalnie stanęła po stronie pozwanych i wnosiła o oddalenie powództwa w całości, twierdząc, że nie doszło do skutecznego wypowiedzenia umowy użyczenia, więc pozwani mają tytuł prawny do lokalu. Dodała nawet, że żądanie eksmisji jawi się jako nadużycie prawa podmiotowego.

Ale gminie chodziło o coś innego. Z ostrożności procesowej żądała, żeby w razie orzeczenia eksmisji sąd stwierdził brak uprawnienia pozwanych do lokalu socjalnego, bo mieszkanie nie wchodzi w skład publicznego zasobu mieszkaniowego. To była jej prawdziwa stawka: nie los rodziny, tylko obowiązek zapewnienia im dachu nad głową.

Skąd bierze się tytuł do mieszkania rodziców

Sąd zgodził się z pozwaną w jednym: żadnej wyraźnej umowy nie było.

Ale wyprowadził z tego wniosek odwrotny do zamierzonego przez nią. Skoro mieszkała tam od urodzenia, to jej uprawnienie wynikało z realizowania wobec niej obowiązku alimentacyjnego przez osoby mające tytuł prawny do lokalu. Rodzice mają obowiązek zapewnić dziecku mieszkanie, i to jest podstawa.

Sąd sięgnął po uchwałę Sądu Najwyższego z 21 grudnia 2010 roku i zacytował z niej fragment, który przesądza konstrukcję: uprawnienie członków rodziny do zamieszkiwania w lokalu na podstawie art. 281 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego oraz przepisów o obowiązku alimentacyjnym ma wprawdzie charakter pochodny, ale stanowi odrębny i samoistny tytuł prawny do korzystania z lokalu.

I zdanie, które w tej sprawie ma wagę największą: nie można przyjąć, że rozporządzenie prawem własności przez właściciela lokalu albo inne przyczyny przejścia własności na inną osobę powodują utratę przez członków rodziny ochrony przysługującej lokatorom.

Innymi słowy: darowizna od ojca do jednej córki nie kasuje ochrony przysługującej drugiej.

Ustawa o ochronie praw lokatorów definiuje lokatora szeroko, jako każdego, kto używa lokalu na podstawie innego tytułu niż prawo własności. Pozwana się w tej definicji mieściła. Nie mogła więc być traktowana jak osoba, która nigdy tytułu nie miała.

To był punkt dla pozwanych. Następny należał już do powódki.

Dlaczego nie trzeba było trzymać się procedury z art. 11

Ochrona lokatora ma zęby przede wszystkim w art. 11 ustawy. Ten przepis nie pozwala pozbyć się lokatora byle pismem: wypowiedzenie musi być pisemne pod rygorem nieważności, musi wskazywać przyczynę, a przy zaległościach czynszowych wymaga zwłoki za co najmniej trzy pełne okresy płatności, uprzedzenia na piśmie o zamiarze wypowiedzenia i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu na spłatę.

Powódka tej procedury nie przeszła. Wysłała jedno pismo.

I nie musiała, orzekł sąd, bo art. 11 dotyczy lokatorów uprawnionych do odpłatnego używania lokalu. Pozwani nie płacili niczego: ani odstępnego, ani nawet kosztów mediów. Ich korzystanie z mieszkania było w całości nieodpłatne, więc zaostrzony reżim wypowiedzenia ich nie obejmował.

Tu argument, który siostra podnosiła na swoją obronę, czyli że nigdy niczego nie płaciła, bo nie wiedziała ile, obrócił się przeciwko niej. Nie chodziło o to, czyja to była wina. Chodziło o sam fakt.

Zostało pytanie, czy pismo w ogóle do niej dotarło, skoro listów nie odebrała. Sąd sięgnął po art. 61 k.c.: oświadczenie woli jest złożone z chwilą, gdy doszło do adresata w taki sposób, że mógł zapoznać się z jego treścią, a oświadczenie w postaci elektronicznej z chwilą wprowadzenia go do środka komunikacji elektronicznej tak, żeby adresat mógł je przeczytać.

Listy poszły na prawidłowy adres zamieszkania. SMS ze zdjęciem pisma został wyświetlony. Wypowiedzenie było skuteczne.

Na rozprawie w lutym 2026 roku oboje dorośli pozwani zresztą sami przyznali, że prawo do lokalu im nie przysługuje, i wnieśli o przyznanie lokalu socjalnego oraz wstrzymanie eksmisji.

Rok 1981 kontra rok 2005

Najciekawszy spór prawny w tej sprawie toczył się jednak nie między siostrami, tylko między powódką a gminą, i rozstrzygnęła go data.

Gmina powołała się na art. 14 ust. 7 ustawy o ochronie praw lokatorów. Przepis ten mówi, że rozbudowanej ochrony z ust. 4, czyli listy osób, wobec których sąd nie może orzec o braku uprawnienia do najmu socjalnego, nie stosuje się do osób, które utraciły tytuł do lokalu spoza publicznego zasobu mieszkaniowego. Wyjątek dotyczy tych, których stosunek prawny powstał ze spółdzielnią mieszkaniową albo społeczną inicjatywą mieszkaniową.

Na liście z ust. 4 są między innymi: kobieta w ciąży, małoletni, osoba niepełnosprawna, obłożnie chory, emeryt lub rencista spełniający kryteria pomocy społecznej, osoba bezrobotna. W tej rodzinie był małoletni syn i mąż na rencie socjalnej.

Gdyby art. 14 ust. 7 zadziałał, gmina byłaby wolna od obowiązku.

Sąd sprawdził jednak, skąd ten przepis się wziął. Dodano go nowelizacją z 17 grudnia 2004 roku, która weszła w życie 1 stycznia 2005 roku. A jej art. 4 stanowi, że nowych przepisów nie stosuje się do umów o używanie lokali mieszkalnych zawartych przed dniem wejścia w życie ustawy.

Kiedy zaś doszło do dorozumianego zawarcia umowy o korzystanie z tego mieszkania? W chwili urodzenia pozwanej, czyli w 1981 roku.

Dwadzieścia cztery lata przed wejściem w życie przepisu, na którym gmina oparła całą swoją obronę.

Do tego doszły ustalenia faktyczne. Powódka twierdziła w pozwie, że pozwani mają inne mieszkanie, w którym mogliby zamieszkać. Pozwana temu zaprzeczyła, a okoliczność ta nie była w toku postępowania kwestionowana. Sąd sprawdził też ich sytuację w rejestrach: nie mają orzeczeń o niepełnosprawności, nie są zarejestrowani jako bezrobotni, ale korzystają ze świadczeń gminnego ośrodka pomocy społecznej, a mąż pobiera rentę socjalną.

Sąd orzekł więc o uprawnieniu do lokalu socjalnego i wstrzymał wykonanie eksmisji do czasu, aż gmina złoży pozwanym ofertę zawarcia umowy najmu socjalnego.

Nadużycie prawa, które nie przekonało

Zostawał najmocniejszy emocjonalnie argument: chory ojciec, dożywocie w akcie notarialnym, siostra, która nie pomaga, i eksmisja jako sposób na wynajęcie mieszkania.

Sąd odniósł się do niego krótko i po linii utrwalonego orzecznictwa. Nieuwzględnienie roszczenia windykacyjnego na podstawie art. 5 k.c. może mieć miejsce tylko w sytuacjach wyjątkowych, bo oznacza pozbawienie właściciela ochrony prawa własności, które jest zasadą konstytucyjną.

Zacytował też Sąd Najwyższy: zasady współżycia społecznego chronią wprawdzie przed nadużyciem prawa, ale nie mogą tego prawa w ogóle unicestwić. Przy żądaniu eksmisji mogą prowadzić do jej odroczenia, a nie do pozbawienia uprawnionego prawa podmiotowego w całości.

Odroczenie zresztą nastąpiło, tyle że inną drogą: przez lokal socjalny.

Na koniec sąd sięgnął po art. 102 k.p.c. i nie obciążył pozwanych kosztami procesu, mimo że przegrali. Uzasadnienie: pozwana nie pracuje, dochód rodziny to renta męża i świadczenie 800+ na syna.

Co z tej historii wynika

Mieszkanie u rodziców to tytuł prawny, nie łaska. Dziecko mieszkające w lokalu rodzica na podstawie obowiązku alimentacyjnego ma, jak ujął to Sąd Najwyższy, odrębny i samoistny tytuł do korzystania z lokalu. Sprzedaż czy darowizna mieszkania na rzecz kogoś innego tego tytułu nie unicestwia, a osoba w nim mieszkająca pozostaje lokatorem w rozumieniu ustawy.

Ochrona lokatora zależy od tego, czy płacisz. Zaostrzona procedura wypowiedzenia z art. 11 ustawy, trzy okresy zwłoki, pisemne uprzedzenie, dodatkowy miesiąc, obejmuje lokatorów uprawnionych do odpłatnego używania lokalu. Kto nie płaci nawet za media, ten nie korzysta z tej tarczy i wystarczy zwykłe wypowiedzenie.

Nieodebrany list bywa skutecznie doręczony. Art. 61 k.c. wymaga, żeby oświadczenie doszło do adresata tak, że mógł się z nim zapoznać, a nie żeby faktycznie je przeczytał. List wysłany na prawidłowy adres i zwrócony przez pocztę wywołał skutek, a wyświetlony SMS ze zdjęciem pisma zamknął sprawę.

Data powstania stosunku decyduje o prawie do lokalu socjalnego. Gmina przegrała spór o obowiązek zapewnienia najmu socjalnego, bo wyłączenie z art. 14 ust. 7 ustawy stosuje się tylko do stosunków powstałych po 1 stycznia 2005 roku. Tutaj tytuł powstał w chwili urodzenia pozwanej, w 1981 roku, więc przepis nie miał zastosowania.

Zasady współżycia społecznego nie odbierają własności. Chory ojciec, dożywocie i brak opieki ze strony właścicielki nie wystarczyły do oddalenia powództwa. Art. 5 k.c. przy roszczeniu windykacyjnym może co najwyżej odroczyć eksmisję, a nie unieważnić prawa właściciela.

Przegrany nie zawsze płaci koszty. Sąd zastosował art. 102 k.p.c. i nie obciążył pozwanych kosztami procesu, biorąc pod uwagę rentę socjalną, brak zatrudnienia i korzystanie z pomocy społecznej.