Gmina nie dała jej lokalu socjalnego przez dwanaście lat. Potem policzyła pełny czynsz i 330 metrów wody

Mieszkanie miało 61,01 metra kwadratowego i piwnicę, w której stał licznik wody. Od końca 2019 roku nie mieszkał w nim nikt.

Wiesława Adamiec wyprowadziła się cicho. Zabrała syna, kilka toreb, przeniosła się do wynajętego lokalu w innej części miasta. Nie zadzwoniła do gminy, nie napisała pisma, nie oddała kluczy. Zostawiła w środku parę rzeczy, o których pewnie już wtedy nie pamiętała.

To zaniedbanie kosztowało ją kilka lat procesu. Ale kosztowało ją mniej, niż chciała gmina, i to jest właściwa historia tej sprawy.

Trzynaście lat wyroku, którego nikt nie wykonał

Historia zaczyna się w lutym 1995 roku, kiedy gmina wynajęła mieszkanie ojcu Wiesławy, Jerzemu. Umowa na czas nieokreślony. Cztery lata później podpisano kolejną, na ten sam lokal, i tym razem wśród osób uprawnionych do zamieszkiwania z najemcą wpisano jego córkę.

W maju 2012 roku gmina wypowiedziała umowę. Jerzy Adamiec się nie wyprowadził. Sprawa trafiła do sądu i w marcu 2013 roku zapadł wyrok eksmisyjny: nakaz opuszczenia mieszkania dla całej rodziny.

Ale wyrok miał drugą część, i to ta część zdecydowała o wszystkim, co wydarzyło się przez następne trzynaście lat. Sąd przyznał pozwanym prawo do lokalu socjalnego i wstrzymał wykonanie eksmisji do czasu, aż gmina złoży im ofertę zawarcia umowy najmu takiego lokalu.

Oferta nigdy nie przyszła.

Sąd Rejonowy w Gliwicach ustalił to jednym zdaniem, które w tej sprawie waży najwięcej: gmina od uprawomocnienia się wyroku eksmisyjnego aż do chwili obecnej nie zaoferowała pozwanej najmu lokalu socjalnego.

Jerzy Adamiec mieszkał w lokalu do śmierci w 2018 roku. Mniej więcej wtedy wyprowadzili się pozostali lokatorzy objęci wyrokiem. Została Wiesława z małoletnim synem, do końca 2019 roku, kiedy odeszła i ona. Rok później wymeldowano ją decyzją administracyjną.

Woda, której nikt nie widział

W 2020 roku w budynku odnotowano ponadnormatywne zużycie wody. Duże: różnica między wskazaniem wodomierza głównego a sumą liczników mieszkaniowych sięgała setek metrów sześciennych.

Przeprowadzono oględziny. Stwierdzono, że lokal Wiesławy jest od 2019 roku niezamieszkany i porzucony. I na tym poprzestano, nie zdecydowano o wejściu do mieszkania ani do przynależnej mu piwnicy, w której znajdował się licznik wody. Przyczyny wycieku nie znaleziono. Żadnej awarii nie ujawniono.

Zamiast tego przyjęto założenie. Skoro lokal został porzucony, to jego byłą lokatorkę należy obciążyć całą ponadnormatywnie zużytą wodą. Sąd Rejonowy nazwał to później wprost: stwierdzono tak bez żadnej szerszej argumentacji.

W rozliczeniu wyszło, że przez 2020 rok Wiesława Adamiec zużyła w mieszkaniu, w którym nie mieszkała, ponad 330 m³ wody i ponad 329 m³ ścieków.

W styczniu 2021 roku powstała notatka służbowa. Wynikało z niej, że gmina wiedziała o porzuceniu lokalu. Nic nie stało na przeszkodzie, żeby otworzyć mieszkanie komisyjnie i sprawdzić, czy jest tam wyciek i co pokazuje licznik w piwnicy. Nie zrobiono tego.

Zrobiono to dopiero 19 października 2022 roku. Zarządca wszedł do lokalu, sporządzono protokół zdawczo-odbiorczy. Awarii wody nie stwierdzono.

W maju 2021 roku gmina wezwała Wiesławę do zapłaty 6 131,12 zł. W lipcu 2024 roku złożyła pozew.

Pierwsza instancja: pięć osobnych cięć

Sąd Rejonowy w Gliwicach uznał powództwo za zasadne tylko częściowo, i rozłożył je na czynniki pierwsze.

Po pierwsze, przyznał gminie rację co do zasady. Wiesława wprawdzie wyprowadziła się pod koniec 2019 roku, ale nie poinformowała o tym właściciela, nie zwróciła kluczy i zostawiła w mieszkaniu swoje rzeczy. To wystarczyło, żeby uznać, że bezumownie zajmowała lokal. Podstawą roszczenia był art. 18 ustawy o ochronie praw lokatorów.

Po drugie, i tu zaczęły się problemy gminy, sąd stwierdził, że stawka jest zła. Gmina liczyła odszkodowanie według czynszu obowiązującego dla zwykłych lokali mieszkalnych. Tymczasem Wiesława miała w wyroku eksmisyjnym przyznane prawo do lokalu socjalnego, a gmina nigdy z obowiązku jego dostarczenia się nie wywiązała. Wolno jej więc żądać odszkodowania w wysokości czynszu socjalnego.

Różnica jest drastyczna. Stawka bazowa dla lokalu socjalnego wynosiła 1,50 zł za metr do marca 2022 roku i 2 zł od kwietnia. Przy 61,01 m² dawało to 91,52 zł miesięcznie, a po podwyżce 122,02 zł.

Po trzecie, sąd uwzględnił roszczenie o wywóz śmieci za okres od października 2020 do kwietnia 2021, łącznie 63,80 zł.

Po czwarte, oddalił w całości roszczenie o wodę i ścieki. Rozumowanie było proste: skoro Wiesława nie mieszkała w lokalu od 2019 roku, to “w normalnym trybie” nie zużywała wody. Cała woda, którą według gminy miała zużyć, musiałaby więc pochodzić z wycieku. Pozwana wyciek kwestionowała, a zgodnie z art. 6 k.c. to na gminie spoczywał ciężar udowodnienia, że wyciek nastąpił właśnie w tym mieszkaniu lub w jego piwnicy. Z dokumentów gminy nie wynikało, żeby kiedykolwiek jednoznacznie stwierdzono, gdzie w budynku była awaria.

Sąd dodał dwa argumenty, które dobiły to roszczenie. Jeśli całe zużycie generuje wyciek, to woda nie trafia do kanalizacji, nie ma więc podstaw, by obciążać kogokolwiek opłatą za odprowadzanie ścieków. A poza tym, w ocenie sądu, po prostu nie jest możliwe, by w jednym mieszkaniu lub piwnicy wyciekło 330 m³ wody w ciągu roku.

Po piąte, sąd częściowo uwzględnił zarzut przedawnienia. Odszkodowanie w wysokości czynszu to świadczenie okresowe; należności za październik, listopad i grudzień 2020 roku przedawniły się z końcem 2023 roku, a pozew wpłynął w lipcu 2024. Za te trzy miesiące zostały tylko śmieci.

Po przeliczeniu odsetek, z uwzględnieniem dni wolnych od pracy i częściowego przedawnienia, wyszło 3 310,32 zł: 2 622,37 zł należności głównej i 687,95 zł skapitalizowanych odsetek.

Na wniosek pozwanej i za zgodą gminy sąd rozłożył tę kwotę na 12 rat na podstawie art. 320 k.p.c.: jedenaście po 300 zł i ostatnia 324,93 zł. Z zastrzeżeniem, że brak zapłaty dwóch kolejnych rat postawi całość w stan wymagalności. Wiesława zarabia pensję minimalną i płaci 3 000 zł miesięcznie za mieszkanie, w którym teraz mieszka.

Apelacja gminy: “to nas naraża na straty”

Gmina zaskarżyła oddalającą część wyroku i zażądała zasądzenia 6 221,62 zł. Zarzuty sprowadzały się do trzech.

Pierwszy, naruszenie art. 233 § 1 k.p.c., czyli przekroczenie granic swobodnej oceny dowodów. Sąd Okręgowy zbył go krótko: skarżąca nie wskazała żadnej sprzeczności z materiałem dowodowym. Samo przekonanie strony, że dowody należało zważyć inaczej, nie jest zarzutem, trzeba wykazać naruszenie zasad logiki albo doświadczenia życiowego.

Drugi zarzut był ciekawszy. Gmina argumentowała, że art. 18 ust. 3a ustawy o ochronie praw lokatorów w ogóle jej nie dotyczy. Przepis mówi, że różnicę między pełnym odszkodowaniem a tym, co płaci były lokator, pokrywa gmina, a skoro tak, to musi być pisany dla właścicieli prywatnych, nie dla lokali gminnych. Gmina przecież nie może dopłacać sama sobie.

Trzeci zarzut szedł jeszcze dalej: gmina powołała się na art. 5 k.c. i zasady współżycia społecznego. Skoro właściciel prywatny może domagać się od gminy dopłaty ponad czynsz socjalny, to pozbawienie gminy prawa do pełnej stawki od byłej lokatorki jest niesprawiedliwe i naraża ją na straty finansowe.

Dlaczego to nie zadziałało

Sąd Okręgowy w Gliwicach rozpoznał sprawę na posiedzeniu niejawnym i oddalił apelację w całości.

Kluczowe było odczytanie celu przepisu. Art. 18 ust. 3a wprowadzono, jak stwierdził sąd, w celu ochrony osoby uprawnionej do lokalu socjalnego. Chodziło o to, żeby ograniczyć jej odpowiedzialność do tego, co i tak musiałaby płacić, gdyby gmina dała jej lokal socjalny, do którego ma prawo. Obowiązek pokrycia reszty przerzucono na gminę.

Gdyby przyjąć wykładnię gminy, założenie ustawodawcy zostałoby zniweczone. Osoba, wobec której gmina nie wykonała własnego obowiązku, płaciłaby więcej niż gdyby ten obowiązek został wykonany, i to właśnie temu podmiotowi, który go nie wykonał.

Sąd wyjaśnił też, dlaczego konstrukcja “dopłaty” nie działa, gdy właścicielem jest gmina. Brak dostarczenia lokalu socjalnego rodzi odpowiedzialność gminy wobec innych niż gmina właścicieli lokali, im musi pokryć różnicę. Jeśli lokal należy do gminy, nie ma komu dopłacać, bo jest sama sobie właścicielem. Ale to nie oznacza, że wolno jej ściągnąć tę różnicę od lokatorki.

Zdanie, na którym rozstrzygnięcie się kończy, brzmi tak: nie ma podstaw prawnych, aby gmina mogła żądać od osoby, której lokalu socjalnego nie dostarczyła, pokrycia różnicy w opłatach, o jakie jest stratna z tego powodu, że nie może wynająć swojego lokalu według wyższych stawek.

Apelacja upadła na podstawie art. 385 k.p.c.

Co z tej historii wynika

Prawo do lokalu socjalnego działa nawet wtedy, gdy lokalu nie ma. Wyrok eksmisyjny z 2013 roku wstrzymał eksmisję do czasu złożenia oferty najmu socjalnego. Gmina oferty nie złożyła przez trzynaście lat, i to nie lokatorka poniosła tego konsekwencje finansowe, tylko właśnie gmina, ograniczona do stawki 1,50-2 zł za metr zamiast pełnego czynszu.

Wyprowadzka bez oddania kluczy to nadal zajmowanie lokalu. Wiesława nie mieszkała w mieszkaniu od 2019 roku, a mimo to przegrała co do zasady. Nie zawiadomiła właściciela, nie zdała lokalu, zostawiła w nim rzeczy. Formalne zakończenie korzystania z mieszkania wymaga protokolarnego zwrotu, samo wyniesienie się nie wystarczy.

Ciężar dowodu nie zależy od tego, kto jest wygodniejszy do obciążenia. Gmina odnotowała różnicę na wodomierzu i przypisała ją porzuconemu lokalowi, bo tak było najprościej. Sąd zapytał o dowód, że wyciek był akurat tam, i dowodu nie było. Art. 6 k.c. obowiązuje także instytucje publiczne.

Zaniechanie kontroli obraca się przeciwko właścicielowi. W styczniu 2021 roku gmina wiedziała, że lokal jest porzucony, i mogła go komisyjnie otworzyć. Zrobiła to dopiero w październiku 2022. Ten dwudziestomiesięczny odstęp sąd potraktował jako argument przeciw gminie: kto miał możliwość ustalić fakty i z niej nie skorzystał, nie może potem żądać, by wątpliwości rozstrzygnięto na jego korzyść.

Odszkodowanie za bezumowne korzystanie przedawnia się jak czynsz. Jako świadczenie okresowe, po trzech latach, z upływem końca roku kalendarzowego. Trzy miesiące roszczenia gminy przepadły wyłącznie dlatego, że pozew złożono w lipcu 2024 zamiast w 2023.