Gmina wpisała go do umowy jako uprawnionego. Gdy babcia zmarła, kazała mu się wynieść

Dziewięć dni po pogrzebie babci Jarosław Herda znalazł w skrzynce pismo z urzędu miasta. Gmina wzywała go do opuszczenia i wydania lokalu, w którym mieszkał od ośmiu miesięcy.

Miał wtedy trzydzieści osiem lat, pracował dorywczo jako ślusarz za minimalne wynagrodzenie i nie miał dokąd pójść. Mieszkanie, z którego go wypraszano, było lokalem socjalnym, przyznanym mu, jak sądził, wyrokiem sądu.

Problem polegał na tym, że jego nazwisko widniało w umowie najmu w niewłaściwej rubryce.

Wyrok, który miał go zabezpieczyć

Historia zaczyna się siedem lat wcześniej. W maju 2018 roku Sąd Rejonowy w Gliwicach nakazał Jarosławowi i jego babci Stefanii opuszczenie mieszkania komunalnego, w którym mieszkali. Klasyczna sprawa eksmisyjna, wytoczona przez gminę.

Ale wyrok eksmisyjny w Polsce rzadko kończy się samą eksmisją. Sąd zrobił wtedy to, do czego zobowiązuje go art. 14 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów: ustalił, że obojgu eksmitowanym przysługuje prawo do lokalu socjalnego, i wstrzymał wykonanie eksmisji do czasu, aż gmina złoży im ofertę najmu takiego lokalu.

To jest konstrukcja, która ma sens. Gmina odzyskuje mieszkanie, ale nie wolno jej wyrzucić ludzi na ulicę. Musi w zamian dać coś skromniejszego, tańszego, na czas oznaczony. Dopiero wtedy komornik może wejść do starego mieszkania.

Obojgu. Nie jednej z tych dwóch osób.

Umowa, w której zabrakło jednego podpisu

Realizacja tego obowiązku zajęła gminie prawie pięć lat. W lutym 2023 roku podpisano wreszcie umowę najmu lokalu socjalnego przy innej ulicy, w tym samym mieście.

Stroną umowy była Stefania Herda. Jarosław został w niej wskazany jako osoba uprawniona do zamieszkiwania w lokalu.

To brzmi podobnie. Prawnie jest to przepaść. Osoba uprawniona do zamieszkiwania korzysta z mieszkania na podstawie cudzego prawa: babcia jest najemcą, wnuk mieszka przy niej. Gdy babcia umiera, jej prawo wygasa, a wraz z nim znika podstawa pobytu wnuka.

Umowę zawarto na czas oznaczony, do 31 grudnia 2023 roku.

Babcia zmarła 9 października.

Trzy pisma i pozew

Jarosław nie ukrywał się i nie udawał, że jest najemcą. Zrobił dokładnie to, co powinien: napisał do gminy z prośbą o uregulowanie stanu prawnego lokalu i zawarcie z nim umowy najmu jako z osobą, której sąd przyznał prawo do lokalu socjalnego.

Pismem z 9 listopada 2023 roku gmina odpowiedziała, że brak podstaw do zawarcia z nim umowy najmu.

8 grudnia napisał ponownie, prosząc o zmianę decyzji. Gmina podtrzymała stanowisko.

Argument urzędu był formalnie poprawny. Art. 691 Kodeksu cywilnego pozwala po śmierci najemcy wstąpić w stosunek najmu małżonkowi, dzieciom najemcy i jego współmałżonka, innej osobie, wobec której najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, oraz osobie pozostającej z nim we wspólnym pożyciu. Wnuka na tej liście nie ma. Katalog jest zamknięty.

W lutym 2025 roku gmina wniosła pozew o opróżnienie, opuszczenie i wydanie lokalu.

Pierwsza instancja: to wy zrobiliście ten bałagan

Sąd Rejonowy w Gliwicach ustalił fakty, których nikt nie kwestionował. Lokal należy do gminy. Jarosław w nim mieszka. Umowy najmu nie ma. Ma 39 lat, od lipca 2025 roku status bezrobotnego, wcześniej pracował jako ślusarz za minimalną krajową, leczy się psychiatrycznie, ma problemy z nadciśnieniem i nie przysługuje mu żaden inny tytuł prawny do lokalu.

Z art. 222 § 1 k.c. wynikałoby, że sprawa jest prosta: właściciel może żądać od osoby władającej jego rzeczą, żeby mu ją wydała.

Sąd Rejonowy powództwo oddalił.

Uzasadnienie było krótkie i niewygodne dla gminy: brak tytułu prawnego po stronie pozwanego wynikał wyłącznie z nieprawidłowości leżących po stronie powódki. To gmina miała obowiązek zaoferować mu umowę najmu lokalu socjalnego. To gmina wprowadziła go do tego mieszkania. I to gmina, wykonując swój obowiązek, pominęła jedną z dwóch uprawnionych osób.

Żądanie eksmisji w takiej sytuacji sąd uznał za nadużycie prawa i sprzeczne z zasadami współżycia społecznego, czyli art. 5 k.c. Zasądził od gminy 497 zł kosztów procesu.

Apelacja i zaległości, których nie było

Gmina się odwołała. Zarzuciła przekroczenie granic swobodnej oceny dowodów i naruszenie art. 5 oraz art. 222 k.c. w związku z art. 14 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów. Napisała, że sam fakt nieprzedstawienia oferty najmu nie czyni jeszcze podstaw do przypisania jej działań nieetycznych.

I dorzuciła argument, który miał zmienić obraz pozwanego: od wielu lat nie reguluje on opłat za bezumowne korzystanie z lokalu. Na dowód przedstawiła zestawienie kont rozrachunkowych.

Sąd Okręgowy przeczytał ten dokument i znalazł w nim coś innego, niż gmina zamierzała pokazać.

Zaległości istniały, owszem, ale dotyczyły poprzedniego mieszkania, tego, z którego Jarosław został eksmitowany. Tytuły wykonawcze pochodziły sprzed lutego 2023 roku, a więc sprzed zawarcia umowy o sporny lokal. Na obecnym mieszkaniu długu nie było żadnego, i sama gmina nie twierdziła, że jest.

Sąd skwitował to jednym zdaniem: kwestia zadłużenia na poprzednim lokalu jest irrelewantna.

Istota problemu

W uzasadnieniu Sąd Okręgowy nazwał rzecz po imieniu.

Gmina doprowadziła do sytuacji, w której Jarosław wyprowadził się z mieszkania objętego wyrokiem eksmisyjnym, wprowadził się do lokalu socjalnego, po czym, gdy tylko umarła jego babcia, usłyszał, że nie ma prawa tam być. I to przed upływem terminu, na jaki umowę zawarto. Umowa miała trwać do końca grudnia; wezwanie do wydania lokalu wyszło 18 października.

Gdyby stroną umowy najmu był także pozwany, napisał sąd, nie byłoby żadnych komplikacji.

Sąd odrzucił przy tym argumentację, którą posłużył się Sąd Rejonowy, że Jarosław był stroną umowy per facta concludentia, czyli przez czynności dorozumiane. Umowa najmu lokalu socjalnego to nie jest zwykły najem. Jej zawarcie regulują art. 22 i art. 23 ustawy o ochronie praw lokatorów, ze szczególnymi przesłankami po stronie lokalu i po stronie najemcy. Poza tym, i to argument najprostszy, żadna ze stron się tak nie zachowywała: Jarosław doskonale wiedział, że umowy z nim nie zawarto, dlatego przecież pisał do gminy z prośbą o uregulowanie stanu prawnego. Nie było oświadczenia woli w rozumieniu art. 60 k.c., bo nie było zachowania, które taką wolę by ujawniało.

Mimo to wynik został ten sam. Nie dlatego, że Jarosław ma tytuł prawny, bo go nie ma, tylko dlatego, że gmina nie może korzystać z ochrony, żądając eksmisji z lokalu, do którego sama miała mu dać umowę.

Ostrzeżenie dla obu stron

Najciekawszy fragment uzasadnienia to ten, w którym sąd stawia granicę własnemu rozstrzygnięciu.

Oddalenie powództwa eksmisyjnego z powołaniem na zasady współżycia społecznego, przypomina Sąd Okręgowy, stanowi sytuację wyjątkową i nie może trwale doprowadzić do niemożliwości korzystania przez właściciela ze swej własności. Art. 5 k.c. nie jest sposobem na dożywotnie mieszkanie w cudzym lokalu.

Dlatego sąd napisał gminie instrukcję. Powinna zawrzeć z pozwanym umowę najmu lokalu socjalnego, a przynajmniej złożyć mu ofertę jej zawarcia. Dopiero to będzie właściwym wykonaniem obowiązku nałożonego na nią wyrokiem eksmisyjnym z 2018 roku, tym samym, o który sama kiedyś wystąpiła. Dopóki tego nie zrobi, nie będzie mogła skutecznie ubiegać się o jego eksmisję. Potem, gdy zaistnieją inne przesłanki, oczywiście będzie mogła.

Sąd wskazał też narzędzie: art. 23 ust. 3 ustawy o ochronie praw lokatorów pozwala przedłużać umowę najmu lokalu socjalnego na kolejne okresy, jeżeli najemca nadal znajduje się w sytuacji, która uzasadnia jej zawarcie. Nikt nie twierdził, że u Jarosława te przesłanki odpadły. Podstawą żądania gminy nie było bowiem to, że przestał kwalifikować się do lokalu socjalnego, tylko śmierć jego babci i niemożność zastosowania art. 691 k.c.

Apelacja została oddalona na podstawie art. 385 k.p.c. Gmina zapłaciła jeszcze 240 zł kosztów zastępstwa procesowego za drugą instancję.

Co z tej historii wynika

Wpisanie do umowy jako “osoby uprawnionej do zamieszkiwania” nie daje żadnego prawa własnego. To rubryka informacyjna, nie tytuł prawny. Prawo ma najemca; osoba wpisana mieszka przy nim. Gdy najemca umiera albo umowa się kończy, taka osoba zostaje z niczym. Jeśli sąd przyznał prawo do lokalu socjalnego dwóm osobom, umowa powinna być podpisana z obiema.

Art. 691 k.c. ma zamkniętą listę i wnuka na niej nie ma. W stosunek najmu po zmarłym wstępują małżonek, dzieci najemcy i jego współmałżonka, osoby, wobec których najemca miał obowiązek alimentacyjny, oraz osoba pozostająca z nim we wspólnym pożyciu. Wnuk, nawet mieszkający z babcią od lat i wpisany do jej umowy, w tym katalogu się nie mieści. Rozszerzająco tego przepisu się nie stosuje.

Nadużycie prawa może zablokować eksmisję, ale tylko czasowo. Sąd nie przyznał Jarosławowi żadnego tytułu do mieszkania i wprost napisał, że oddalenie eksmisji na podstawie art. 5 k.c. to sytuacja wyjątkowa, która nie może na stałe pozbawić właściciela własności. Zablokował powództwo do czasu naprawienia błędu gminy, nie na zawsze.

Gmina, która wykona swój obowiązek niedbale, nie może potem powoływać się na skutki własnego niedbalstwa. Cała sprawa sprowadza się do tego jednego zdania. To gmina wytoczyła sprawę eksmisyjną w 2018 roku, to na nią sąd nałożył obowiązek dania lokalu socjalnego, i to ona zrealizowała go połowicznie. Trudno jest potem żądać w sądzie ochrony przed konsekwencjami takiej luki.

Dowód złożony w apelacji potrafi zaszkodzić temu, kto go składa. Gmina przedstawiła zestawienie zaległości, żeby pokazać nierzetelnego lokatora. Sąd przeczytał je uważnie, ustalił, że dług dotyczy poprzedniego mieszkania, i zapisał w uzasadnieniu, że na spornym lokalu zaległości nie ma żadnych. Dokument, który miał obciążyć pozwanego, potwierdził, że przez cały czas płacił.