Odbudowali spaloną kamienicę za własne pieniądze. Siedem lat później państwo ją zabrało

W czerwcu 1948 roku dwoje ludzi kupiło w Warszawie trzykondygnacyjną kamienicę z piwnicą. W akcie notarialnym zapisano ją jako “wypaloną”.

Odbudowali ją sami, z własnych pieniędzy. Nowe ściany, stropy, dach. Nowe okna i drzwi. Instalacja elektryczna, gazowa, wodno-kanalizacyjna, centralne ogrzewanie, zasilanie z węzła cieplnego w piwnicy. W aktach sprawy zachowały się pokwitowania, rachunki i kosztorys odbudowy.

W kwietniu 1949 roku, gdy część budynku nadawała się już do zamieszkania, wystąpili o częściowe pozwolenie na użytkowanie. Dostali je miesiąc później.

Wtedy też, w kwietniu 1949 roku, złożyli w Zarządzie Miejskim wniosek o przyznanie im prawa własności czasowej za czynszem symbolicznym do gruntu pod tą kamienicą. Musieli, bo grunt przestał być ich w listopadzie 1945 roku, z mocy dekretu o własności i użytkowaniu gruntów warszawskich. Dekret dawał w zamian prawo do wniosku o prawo do gruntu.

Budynek stanął całkowicie odbudowany 18 lipca 1955 roku.

Sześć tygodni później przyszła odpowiedź na wniosek złożony sześć lat wcześniej.

Dwa pisma z 1955 roku

2 września 1955 roku Prezydium Rady Narodowej odmówiło przyznania prawa własności czasowej. Uzasadnienie: teren przeznaczono pod społeczne budownictwo mieszkaniowe, co uniemożliwia dalsze korzystanie z gruntu przez dotychczasowych właścicieli. W tym samym orzeczeniu stwierdzono, że wszystkie budynki znajdujące się na tym gruncie przeszły na własność Skarbu Państwa.

26 listopada 1955 roku Ministerstwo Gospodarki Komunalnej utrzymało tę odmowę w mocy.

17 grudnia 1955 roku spisano protokół objęcia nieruchomości we władanie przez Skarb Państwa i przekazano ją w zarząd zarządowi budynków mieszkalnych.

Siedem lat od zakupu ruiny do utraty odbudowanego domu.

W latach 1974-1976 państwo sprzedało cztery mieszkania w tej kamienicy dotychczasowym najemcom. Wśród nabywców znaleźli się, jak wynika z akt, także członkowie rodzin dawnych właścicieli, którzy w budynku mieszkali.

Sześćdziesiąt lat później

Sprawa wróciła dopiero w XXI wieku, przez wnuki i prawnuki.

W grudniu 2010 roku dwoje spadkobierców jednej z dawnych właścicielek wniosło o stwierdzenie nieważności decyzji z 1955 roku. W styczniu 2013 roku minister wydał rozstrzygnięcie, a w kwietniu utrzymał je w mocy.

To rozstrzygnięcie ma podwójną strukturę i to ona zaważyła na wszystkim, co było potem. W części dotyczącej lokali, które państwo zdążyło sprzedać najemcom, stwierdzono, że decyzje z 1955 roku wydano z rażącym naruszeniem prawa. Nie da się ich unieważnić, bo skutki są nieodwracalne, ale bezprawność stwierdzono. W pozostałej części stwierdzono nieważność.

Uzasadnienie mówiło rzecz prostą: organy dekretowe nie zbadały dokładnie przeznaczenia nieruchomości. Twierdzenie, że planu zabudowy nie da się pogodzić z dalszym korzystaniem z gruntu przez byłych właścicieli, nie znajduje potwierdzenia w dokumentacji. Orzeczenia wydano w oderwaniu od faktycznego stanu prawnego nieruchomości.

Rok później jedna ze spadkobierczyń poszła krok dalej i zakwestionowała same decyzje o sprzedaży mieszkań najemcom. Samorządowe Kolegium Odwoławcze wydało cztery decyzje i we wszystkich stwierdziło to samo: sprzedaż nastąpiła z naruszeniem prawa, bo sprzedawać wolno było tylko w budynkach stanowiących własność Skarbu Państwa, a skoro odmowę z 1955 roku unieważniono ze skutkiem wstecznym, to Skarb Państwa nigdy nie nabył własności tego budynku. Unieważnić tych decyzji jednak nie można, bo wywołały nieodwracalne skutki prawne.

Pierwszy proces, ten wygrany

W listopadzie 2015 roku ta sama trójka pozwała Skarb Państwa o odszkodowanie. Żądali wtedy 200 578,75 zł, 200 578,75 zł i 1 329 007,21 zł, potem rozszerzyli powództwo.

W październiku 2018 roku Sąd Okręgowy w Warszawie zasądził 559 292,50 zł, 559 292,50 zł i 1 113 865,79 zł. W grudniu 2020 roku Sąd Apelacyjny zmienił ten wyrok, oddalając powództwo co do 14 756,50 zł, 14 756,50 zł i 29 513 zł, i w pozostałym zakresie apelację oddalił.

Tamta sprawa dotyczyła gruntu oraz konkretnych lokali: użytkowego i tych, które zostały sprzedane najemcom.

Nie objęła czterech mieszkań, co do których stwierdzono nieważność decyzji dekretowej, a nie tylko jej bezprawność. Bo przy nieważności sytuacja prawna jest inna: skoro decyzja odmowna nigdy skutecznie nie istniała, to wniosek dekretowy z 1949 roku wciąż czekał na rozpoznanie. Trzeba było go rozpoznać na nowo.

Dziesięć lat na jeden wniosek

W lipcu 2013 roku jedna ze spadkobierczyń wniosła o ustanowienie użytkowania wieczystego do tej nieruchomości. Pozostała dwójka przyłączyła się do wniosku.

Nie doczekali się odpowiedzi.

W kwietniu 2019 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny uwzględnił ich skargę na bezczynność, zobowiązał organ do rozpoznania wniosku w terminie czterech miesięcy i stwierdził, że bezczynność miała miejsce z rażącym naruszeniem prawa.

Nadal nic.

W grudniu 2022 roku ten sam sąd wymierzył prezydentowi miasta grzywnę 3 000 zł za niewykonanie własnego wyroku i ponownie stwierdził bezczynność z rażącym naruszeniem prawa.

W sierpniu 2022 roku wniosek wreszcie rozpoznano: odmownie. Podstawą był art. 214a ustawy o gospodarce nieruchomościami w brzmieniu nadanym nowelizacją z września 2020 roku, która weszła w życie 20 października 2020 roku. Innymi słowy: przepis, który powstał siedem lat po złożeniu wniosku, i przez którego brak wcześniejszego zastosowania wniosek mógł zostać uwzględniony, gdyby rozpoznano go w terminie.

W sierpniu 2023 roku Samorządowe Kolegium Odwoławcze utrzymało tę odmowę w mocy.

Dopiero wtedy, gdy droga do odzyskania nieruchomości w naturze została ostatecznie zamknięta, trójka spadkobierców złożyła drugi pozew o pieniądze. Było to w lipcu 2024 roku.

Cztery mieszkania, o które chodziło, do dziś pozostają lokalami komunalnymi.

Trzy zarzuty Skarbu Państwa

Pozwany wniósł o oddalenie powództwa w całości i sięgnął po trzy argumenty.

Powaga rzeczy osądzonej. Skoro w 2018 i 2020 roku zapadły wyroki w sprawie odszkodowania za tę samą nieruchomość i tę samą decyzję z 1955 roku, to sprawa jest już osądzona.

Sąd uznał ten zarzut za “w oczywisty sposób” niezasadny. Tamten proces dotyczył gruntu oraz lokalu użytkowego i mieszkań sprzedanych najemcom. Ten dotyczy czterech lokali komunalnych i związanych z nimi udziałów w gruncie, które w tamtej sprawie nie były przedmiotem rozstrzygnięcia, bo najpierw trzeba było ponownie rozpoznać wniosek dekretowy, co zajęło ponad dziesięć lat.

Przedawnienie. Roszczenie z art. 160 § 6 k.p.a. przedawnia się z upływem trzech lat od dnia, w którym stała się ostateczna decyzja nadzorcza. Ta zapadła w kwietniu 2013 roku, pozew wniesiono w lipcu 2024.

Tu Skarb Państwa miał rację i sąd to wprost przyznał. Powołał się nawet na uchwałę Sądu Najwyższego z lipca 2016 roku, z której wynika, że wniosek o ustanowienie użytkowania wieczystego nie przerywa biegu przedawnienia roszczenia o naprawienie szkody spowodowanej nieustanowieniem tego prawa. Sama strona powodowa nie ukrywała, że termin upłynął.

A jednak zarzut nie zadziałał, bo sąd uznał jego podniesienie za nadużycie prawa podmiotowego z art. 5 k.c.

Uzasadnienie tego jest w tej sprawie najmocniejsze. Poprzednicy prawni powodów kupili zniszczoną wojną kamienicę i odbudowali ją własnymi siłami i za własne pieniądze. Potem odebrały im ją organy państwowe. W 2013 roku stwierdzono bezprawność tego działania. Przez kolejne lata powodowie nie mogli doczekać się odzyskania majątku z powodu opieszałości organów władzy publicznej. Sąd napisał, że taki sposób postępowania byłby nie do pomyślenia w stosunkach między osobami prywatnymi, przy uwzględnieniu dobrych obyczajów i zasad uczciwego obrotu, i że musi budzić poczucie niesprawiedliwości i krzywdy.

Kluczowe było też to, że powodowie nie siedzieli bezczynnie. Liczyli na uregulowanie sytuacji przez wniosek o użytkowanie wieczyste, postępowanie w tej sprawie trwało dziesięć lat, zapadło w nim orzeczenie o bezczynności, a po ostatecznej odmowie w 2023 roku poszli do sądu.

Zarzuty do wyceny. Pozwany kwestionował opinię biegłego, od niezbadania przeznaczenia nieruchomości w planie miejscowym po stan techniczny budynku. Sąd dwukrotnie dopuścił opinie uzupełniające i uznał, że biegły wyjaśnił wszystko precyzyjnie.

Czego sąd cywilny nie bada

W uzasadnieniu pojawia się granica, o której warto wiedzieć przy każdej sprawie dekretowej.

Sąd powszechny nie ocenia prawidłowości decyzji administracyjnych, także tych nadzorczych. Nie może badać i ustalać, czy odmowa przyznania własności czasowej była w 1955 roku uzasadniona w świetle ówczesnego planu zabudowy. To należy wyłącznie do postępowania administracyjnego, a wkraczanie w te kompetencje byłoby kontrolą decyzji nadzorczej bez ustawowego umocowania.

Sąd jest więc związany tym, co ustalił minister w 2013 roku: że decyzje z 1955 roku były wadliwe. Nie może przyjąć, że wniosek dekretowy i tak by przepadł.

Co pozostaje sądowi? Trzy rzeczy, które musi udowodnić powód: szkoda, jej wysokość i normalny związek przyczynowy między wadliwą decyzją a szkodą. Stwierdzenie nieważności decyzji przesądza o bezprawności, ale reszta jest do wykazania.

Związek przyczynowy sąd uznał za oczywisty. Gdyby nie wydano decyzji odmownej, nie doszłoby do kolejnych zdarzeń, przez które powodowie nie mogli zrealizować swojego prawa. Gdyby wydano decyzję prawidłową, mieliby nieruchomość w swoich majątkach.

Ile jest warte mieszkanie, którego nie da się opróżnić

Wysokość odszkodowania ustala się według cen z daty orzekania, bo, jak wyjaśnił sąd, poszkodowany powinien móc za nie nabyć to, co utracił.

Ale stan i przeznaczenie nieruchomości bierze się z daty wydania szkodzącej decyzji, czyli z 1955 roku. I tu pojawia się rzecz, która obniżyła kwotę o wiele.

Biegły wycenił lokale z uwzględnieniem obciążenia komunalnym prawem najmu. Logika jest taka: gdyby decyzja z 1955 roku nie pozbawiła właścicieli budynku, mieszkania i tak zostałyby objęte przymusowym najmem w ramach publicznej gospodarki lokalami, wprowadzonej ustawą z 1951 roku. Właściciele nie mogliby ich wynająć po cenach rynkowych ani opróżnić.

To ograniczenie trwa zresztą do dziś, choć w innej formie: ustawa o ochronie praw lokatorów pozwala podnosić czynsz nie częściej niż co sześć miesięcy, a podwyżka powyżej 3 procent wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku wymaga szczególnego uzasadnienia.

Sąd, powołując się na wyrok Sądu Najwyższego z 2002 roku, wyjaśnił dlaczego. Wzrost wartości nieruchomości, który nastąpił po powstaniu szkody wskutek zmiany przepisów lokalowych, to utracone korzyści, a nie strata w majątku. Art. 160 § 1 k.p.a. daje odszkodowanie za rzeczywistą szkodę.

Wycena wyszła tak: wartość czterech mieszkań wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej i w użytkowaniu wieczystym działki pod budynkiem, według stanu na 26 listopada 1955 roku i cen aktualnych, to 1 651 000 zł. Wartość udziału w prawie użytkowania działki otaczającej budynek: 200 000 zł.

Powodowie żądali ostatecznie 1 615 800 zł, czyli mniej, niż wynikało z opinii. Sąd zasądził dokładnie tyle, ile żądali, bo zgodnie z art. 321 k.p.c. nie może zasądzić ponad żądanie.

Podzielił tę kwotę według udziałów spadkowych. Świadczenie pieniężne jest podzielne, więc każdy spadkobierca dochodzi swojej części samodzielnie: po 403 950 zł dla dwojga powodów mających po jednej czwartej i 807 900 zł dla powódki mającej połowę.

Odsetki dostali później, niż chcieli. Żądali ich od 4 kwietnia 2025 roku, czyli od dnia wyceny biegłego. Sąd uznał, że za wezwanie do zapłaty należy uznać dopiero pozew, a potem pismo rozszerzające powództwo, i liczył odsetki od dnia następnego po sporządzeniu przez pozwanego odpowiedzi na każde z tych pism: od 20 września 2024 roku i od 10 grudnia 2025 roku. W pozostałej części powództwo oddalił.

Koszty procesu wyniosły po stronie powodów 95 901,32 zł, w tym opłaty od pozwu, 10 800 zł wynagrodzenia pełnomocnika i zaliczki na biegłego, z których jedna sięgnęła 47 040 zł.

Co z tej historii wynika

Nieważność i bezprawność to nie to samo. Decyzja nadzorcza z 2013 roku część rozstrzygnięć z 1955 roku unieważniła, a części tylko stwierdziła bezprawność, bo skutków sprzedaży mieszkań najemcom nie da się odwrócić. To rozróżnienie podzieliło całą sprawę na dwa procesy: pierwszy o lokale sprzedane, drugi o te, przy których wniosek dekretowy trzeba było rozpoznać na nowo.

Zarzut przedawnienia da się przełamać, gdy podnosi go ten, kto zwlekał. Sąd przyznał, że trzyletni termin z art. 160 § 6 k.p.a. upłynął i że wniosek o użytkowanie wieczyste go nie przerwał. A mimo to zarzut nie zadziałał, bo to organy publiczne przez dziesięć lat nie rozpoznawały wniosku, dwa razy dopuszczając się bezczynności z rażącym naruszeniem prawa, raz pod groźbą grzywny.

Sąd cywilny nie ocenia decyzji administracyjnych. Nie zbada, czy odmowa z 1955 roku była słuszna w świetle ówczesnych planów. Wiąże go decyzja nadzorcza. Odwrotnie też: samo stwierdzenie nieważności nie wystarczy do wygranej, trzeba jeszcze udowodnić szkodę, jej wysokość i związek przyczynowy.

Odszkodowanie liczy się dzisiejszymi cenami, ale wczorajszym stanem. Mieszkania wyceniono według cen aktualnych, jednak z uwzględnieniem tego, że w 1955 roku i tak podlegałyby przymusowemu najmowi. Wzrost wartości wynikający z późniejszej liberalizacji przepisów to utracone korzyści, a te przy art. 160 k.p.a. nie przysługują.

Nie da się dostać więcej, niż się zażądało. Biegły wycenił nieruchomość wyżej niż suma dochodzona przez powodów, a sąd zasądził tę niższą kwotę, bo art. 321 k.p.c. zakazuje orzekania ponad żądanie.