Uchwała mówiła 2,70 zł. Załącznik do niej mówił co innego. Sąd ją uchylił

W lutym 2024 roku wspólnota mieszkaniowa w Warszawie podjęła pięć uchwał. Nie na zebraniu, tylko w trybie indywidualnego zbierania głosów: ktoś chodził z kartkami po mieszkaniach i zbierał podpisy.

Trzy z tych uchwał dotyczyły pieniędzy. Plan gospodarczy na rok 2024 wraz z wysokością opłat na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną. Stawka na wyodrębniony fundusz remontowy. Plan wydatków z tego funduszu.

Największy właściciel w tej wspólnocie zagłosował przeciw wszystkim trzem. Za to zagłosował za pozostałymi dwiema, tymi o zatwierdzeniu sprawozdania zarządu i o udzieleniu mu absolutorium.

Największym właścicielem było miasto stołeczne Warszawa, właściciel lokalu użytkowego w budynku, z udziałem 40,47 procent w nieruchomości wspólnej.

Cztery liczby, które się nie zgadzały

Uchwała o planie gospodarczym mówiła w paragrafie drugim: opłatę na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną ustala się w wysokości 2,70 zł za metr kwadratowy powierzchni użytkowej lokalu.

Uchwała o funduszu remontowym mówiła: miesięczną stawkę pozostawia się bez zmian, w wysokości 3,10 zł za metr kwadratowy.

Obie wskazywały ten sam załącznik: plan gospodarczy na rok 2024.

A w tym planie, w części o finansowaniu kosztów zarządu, zaliczki właścicieli wymieniono inaczej: 2,50 zł za metr oraz osobno wyższą stawkę dla innej kategorii lokali, a od marca 2024 roku 2,70 zł za metr i osobno jeszcze wyższą. W części o funduszu remontowym: 3,10 zł za metr oraz osobno wyższa stawka.

Innymi słowy: uchwała podawała jedną stawkę, załącznik do niej podawał dwie.

I nigdzie w treści samych uchwał nie napisano, że wskazana tam kwota dotyczy wyłącznie lokali mieszkalnych, a lokali użytkowych nie obejmuje.

Obrona: to nie o to chodzi

Wspólnota odpowiedziała, że powód tak naprawdę atakuje coś innego.

W 2008 roku wspólnota podjęła uchwałę, która podwyższała zaliczki na koszty zarządu i na fundusz remontowy dla właścicieli lokali użytkowych do półtorakrotności stawki obowiązującej lokale mieszkalne. Ta uchwała nadal obowiązuje i nikt jej nie kwestionuje.

Więc, argumentowała wspólnota, dwie stawki w planie gospodarczym to nie żadna sprzeczność, tylko konsekwencja tamtej starej uchwały. A powód w istocie zmierza do jej podważenia, tyle że okrężną drogą.

Miasto podnosiło z kolei, że nie przedstawiono dokumentów potwierdzających, by w związku z funkcjonowaniem jego lokalu ponoszono większe nakłady, więc zwiększone wpływy z zaliczek dla tego lokalu nie mają podstaw.

Sąd tego wątku w ogóle nie rozstrzygnął. Napisał wprost: kwestia istnienia bądź braku podstaw do nakładania wyższych zaliczek za lokale użytkowe nie miała w sprawie znaczenia i nie było celowe prowadzenie postępowania dowodowego w tym kierunku. Nie było też sporu co do tego, że uchwała z 2008 roku jest ważna i skuteczna.

Sprawa rozstrzygnęła się na czymś prostszym.

Interes właściciela to także jasność

Art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali daje właścicielowi cztery samodzielne podstawy zaskarżenia uchwały: niezgodność z przepisami prawa, niezgodność z umową właścicieli lokali, naruszenie zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną albo naruszenie jego interesów w inny sposób.

Sąd sięgnął po dwie ostatnie i nadał im treść, która jest tu najciekawsza.

Interes właściciela lokalu, napisał, nie ogranicza się wyłącznie do interesu majątkowego rozumianego wąsko. Obejmuje również prawo do jasnych, jednoznacznych i przewidywalnych reguł obciążania kosztami oraz ochronę przed arbitralnym kształtowaniem obowiązków finansowych przez organy wspólnoty.

I zdanie, które streszcza cały wyrok: uchwała, która nie pozwala właścicielom jednoznacznie ustalić, jakie normy ich obowiązują, już z tej przyczyny nie może zostać uznana za prawidłową.

To jest wada formalna, nie merytoryczna. Nie chodzi o to, że stawki są za wysokie ani że zostały nałożone bezpodstawnie. Chodzi o to, że z dokumentu nie da się wyczytać, ile właściwie kto ma płacić.

Sąd dodał, że sam fakt obowiązywania uchwały z 2008 roku nie usuwa wewnętrznej sprzeczności obu zaskarżonych uchwał. Stara uchwała może wyjaśniać, skąd wzięła się druga stawka w planie gospodarczym, ale nie naprawia dokumentu, który sam sobie przeczy.

Obie uchwały zostały uchylone.

Sąd zauważył przy tym rzecz praktyczną, prawie pocieszającą dla wspólnoty: z punktu widzenia jej funkcjonowania uchylenie uchwały o funduszu remontowym nic nie zmieni, bo ta uchwała nie podnosiła wcześniejszej stawki, tylko pozostawiała ją bez zmian.

Uchwała, która przetrwała

Trzecie żądanie upadło, i to z powodu, który dobrze pokazuje logikę całego rozstrzygnięcia.

Uchwała o planie wydatków z funduszu remontowego przewidywała trzy pozycje na 2024 rok: usuwanie śniegu i sopli z dachu za szacowane 5 000 zł, inne nieprzewidziane wydatki wynikające z przeglądów za około 4 000 zł oraz prace związane z przyłączeniem budynku do sieci cieplnej wraz z instalacjami za szacunkowe 400 000 zł.

Miasto kwestionowało ją, wskazując właśnie na przyłączenie do sieci cieplnej.

Sąd oddalił to żądanie z dwóch powodów. Po pierwsze, ta uchwała w ogóle nie wymieniała planu gospodarczego jako swojego załącznika, więc nie mogła być z nim sprzeczna. Mówi tylko o przewidywanych wydatkach, nie o stawkach. Po drugie, jak zauważył sąd, nie jest jasne, z jakich przyczyn powód ją kwestionuje, skoro samej potrzeby przyłączenia budynku do miejskiej sieci cieplnej nie neguje.

Wspólnota broniła się też argumentem, że uchwała ta nie przewiduje żadnych dodatkowych opłat na sfinansowanie przyłączenia ponad standardowe składki na fundusz remontowy.

Kto płaci za spór

Wynik: dwie uchwały uchylone, jedna utrzymana. Sąd rozliczył koszty stosunkowo, na podstawie art. 100 zdanie pierwsze k.p.c., i zasądził od wspólnoty na rzecz miasta 534 zł z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się wyroku.

Wspólnota chciała, żeby sąd zastosował art. 102 k.p.c., czyli odstąpił od obciążania jej kosztami ze względu na szczególne okoliczności. Argumentowała, że miasto od 2024 roku utrudnia jej funkcjonowanie, głosując przeciw uchwałom albo wstrzymując się od głosu, co przy ponad czterdziestoprocentowym udziale skutecznie blokuje ich podejmowanie.

Sąd tego nie kupił. Sięgnął po dokumenty dołączone do pozwu i zauważył, że przy uchwałach o zatwierdzeniu sprawozdania i o absolutorium dla zarządu, bardzo istotnych z punktu widzenia funkcjonowania wspólnoty, miasto głosowało za.

Dodał jeszcze jedno: to, że właściciel nie kwestionował wcześniejszych uchwał o wysokości zaliczek, nie oznacza, że powinien był powstrzymać się także tym razem. Obciążenie wspólnoty kosztami w części, w jakiej przegrała, nie kłóci się z zasadami współżycia społecznego.

Zeznawał jeszcze administrator nieruchomości. Sąd uznał je za wiarygodne, ale nie oparł na nich żadnego ustalenia.

Co z tej historii wynika

Uchwała musi być zrozumiała sama przez się. Sąd nie badał, czy stawki są słuszne, tylko czy z dokumentu da się jednoznacznie odczytać, kto ile płaci. Nie dało się, i to wystarczyło do uchylenia. Prawo do jasnych i przewidywalnych reguł obciążania kosztami sąd zaliczył do interesu właściciela z art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali.

Załącznik jest częścią uchwały. Skoro uchwała wskazuje plan gospodarczy jako załącznik, to sprzeczność między nimi jest sprzecznością wewnątrz uchwały. I odwrotnie: trzecia uchwała ocalała między innymi dlatego, że żadnego załącznika nie wymieniała.

Wcześniejsza ważna uchwała nie naprawia późniejszej wadliwej. Uchwała z 2008 roku o półtorakrotności stawek dla lokali użytkowych była bezsporna i nikt jej nie podważał. Nie sanowała jednak dokumentu, który w swojej treści podawał jedną stawkę bez zastrzeżenia, że dotyczy tylko części lokali.

Sześć tygodni to twardy termin. Przy uchwale podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów liczy się go od dnia powiadomienia o jej treści. Tu zawiadomienie doręczono 14 maja, pozew nadano 17 czerwca i termin był zachowany. Gdyby przekroczono go choćby o dzień, najlepsze argumenty nie miałyby znaczenia.

Przegrana wspólnota płaci, nawet gdy skarżący jest uciążliwy. Zarzut, że duży współwłaściciel blokuje uchwały głosowaniem przeciw, nie wystarczył do zastosowania art. 102 k.p.c. Sąd sprawdził, jak ten właściciel głosował w innych sprawach, i zobaczył, że kluczowe uchwały poparł.