Zaskarżył dziewięć uchwał wspólnoty naraz. Sąd nie przeczytał ani jednej

W listopadzie 2019 roku do Sądu Okręgowego w Warszawie wpłynął pozew, w którym właściciel jednego mieszkania żądał uchylenia dziewięciu uchwał swojej wspólnoty mieszkaniowej naraz. Uchwał z kolejnych lat, od 2010 do 2018, wszystkich o tym samym: planie gospodarczym i wysokości zaliczek.

Argument prawny był poważny i wart rozpoznania. Andrzej Sielski twierdził, że wspólnota ustala zaliczki od metra kwadratowego powierzchni lokalu, podczas gdy ustawa o własności lokali każe rozliczać koszty zarządu nieruchomością wspólną według udziałów w tej nieruchomości. Jego udział wynosi 8/1000, a płaci, jak wyliczał, więcej, niż z tego udziału wynika. To, pisał, oznacza zmuszanie go do kredytowania pozostałych właścicieli.

Sąd tego argumentu nigdy nie zbadał. Sprawa rozstrzygnęła się wcześniej, na terminie.

Sześć tygodni

Art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali pozwala właścicielowi zaskarżyć uchwałę wspólnoty do sądu: z powodu niezgodności z prawem lub umową właścicieli, naruszenia zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną albo naruszenia jego interesów w inny sposób.

Ustęp 1a dodaje termin: sześć tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia właściciela o treści uchwały podjętej w drodze indywidualnego zbierania głosów.

To termin zawity, nie przedawnienie. Różnica jest zasadnicza. Przedawnienie trzeba podnieść jako zarzut i można się przed nim bronić na wiele sposobów; termin zawity powoduje wygaśnięcie samego uprawnienia, a sąd bierze go pod uwagę z urzędu. Tylko wyjątkowe okoliczności pozwalają nie uwzględnić skutków jego upływu.

I dalej konsekwencja procesowa, którą sąd wyłożył wprost: ustalenie, czy termin został zachowany, poprzedza ocenę zarzutów co do treści uchwał. Jeśli termin przepadł, merytoryczna analiza jest zbędna.

Powód wiedział o tym doskonale i przygotował odpowiedź. Twierdził, że nigdy nie otrzymał zaskarżonych uchwał ani zawiadomień o ich treści w trybie art. 23 ust. 3 ustawy, a więc termin nigdy mu nie zaczął biec. Że od 2009 roku, kiedy nabył mieszkanie, nie wiedział, jakie uchwały jego wspólnota podejmuje.

Dwie wizyty w czytelni akt

Wspólnota odpowiedziała pozwem z drugiej strony: powód od 2013 roku nie wnosi żadnych opłat, a wcześniej wpłacał sporadycznie, przez co zaległość urosła do 42 607,18 zł.

I dołożyła coś, co zwykle nie interesuje sądu w sprawie o uchylenie uchwał: akta dwóch własnych spraw o zapłatę.

W pierwszej, obejmującej okres od października 2012 do listopada 2014 roku, wspólnota załączyła do pozwu trzy z zaskarżonych później uchwał. 15 czerwca 2015 roku powód złożył wniosek o umożliwienie wykonania fotokopii z akt tej sprawy i tego samego dnia zapoznał się z ich treścią.

W drugiej, obejmującej okres od grudnia 2014 do września 2017 roku, do pozwu dołączono cztery kolejne uchwały. 31 lipca 2018 roku powód znów wniósł o wgląd w akta i znów tego samego dnia go uzyskał.

Sąd zestawił to z twierdzeniem, że powód od 2009 roku nie miał pojęcia o treści uchwał, i odmówił mu wiary. Odmówił jej także co do tego, że jednoznacznie poinformował wspólnotę o właściwym adresie do doręczeń.

Do tego doszły ustalenia o samych zebraniach: powód brał udział w 90 procentach zebrań wspólnoty. Za dwiema z zaskarżonych uchwał zagłosował, przy jednej wstrzymał się od głosu. Przy pozostałych nie oddał głosu.

Człowiek, który głosował za uchwałą, po kilku latach żądał jej uchylenia jako sprzecznej z prawem.

Pełnomocnik, który nie odbierał listów

Najciekawszy wątek dotyczy doręczeń.

Wspólnota wywieszała ogłoszenia w gablocie na klatce schodowej. Korespondencję do powoda wrzucała do skrzynki pocztowej przypisanej do jego lokalu i wysyłała listem poleconym: najpierw na adres zamieszkania, a od 2015 roku na adres skrytki pocztowej, którą sam podał.

Przesyłki na tę skrytkę odbierane były jedynie sporadycznie. Także te sądowe.

W maju 2013 roku powód wyprowadził się z mieszkania, zostawiając w nim żonę i syna. We wrześniu 2016 roku udzielił synowi notarialnego pełnomocnictwa do reprezentowania go wobec wspólnoty, w tym do odbioru kierowanej do niego korespondencji.

Syn tej korespondencji nie odbierał. Wiadomo to nie z ustaleń wspólnoty, tylko z jego własnego oświadczenia złożonego w lutym 2018 roku, na potrzeby przywrócenia ojcu terminu do wniesienia sprzeciwu od nakazu zapłaty.

Sąd stwierdził krótko: skoro zakres udzielonego synowi umocowania obejmował odbiór pism, to jego zaniechanie nie może obciążać wspólnoty.

Był jeszcze jeden dokument, który zadziałał przeciwko powodowi najmocniej. W innym postępowaniu, broniąc się przed zarzutem, że nie odebrał pozwu, napisał osobiście, że wspólnota z łatwością mogła poznać jego adres, bo kilkakrotnie kontaktował się z nią osobiście, a poza tym jego adres do doręczeń jest od dziesięciu lat publicznie dostępny w internecie.

Sąd wyciągnął z tego dokładnie odwrotny wniosek niż autor. Skoro sam pisze, że wspólnota miała go szukać w internecie i przy okazji rozmów, to znaczy, że nie poinformował jej, jak ma się z nim kontaktować, a negatywne skutki własnego zaniechania próbuje przerzucić na innych.

W uzasadnieniu padło określenie rzadko spotykane w wyrokach: to pokrętny sposób postępowania powoda doprowadził do wieloletnich trudności komunikacyjnych między stronami.

Sąd dodał też argument porównawczy: żaden inny członek wspólnoty nie zgłaszał problemów z doręczaniem mu uchwał. Wspólnota komunikowała się z powodem tak samo jak z pozostałymi właścicielami, korzystając z danych, którymi dysponowała, i z pełnomocnictwa, które sam ustanowił.

Termin nie został zachowany, a okoliczności sprawy nie uzasadniały odstąpienia od skutków jego upływu. Powództwo główne upadło bez oceny treści uchwał.

Furtka, która okazała się zamknięta

Powód przewidział taki obrót spraw i zgłosił żądanie ewentualne: stwierdzenie nieważności albo nieistnienia uchwał, w oparciu o art. 189 k.p.c.

To znana konstrukcja. Powództwo o ustalenie nie ma sześciotygodniowego terminu, więc bywa używane wtedy, gdy termin z ustawy o własności lokali już przepadł.

Sąd wyjaśnił, dlaczego ta droga jest wąska. Uchwała nieistniejąca to instytucja wyjątkowa, dotycząca sytuacji, w których w ogóle nie doszło do wyrażenia woli przez uprawniony podmiot, albo wady są tak fundamentalne, że nie sposób uznać uchwały za istniejącą w obrocie prawnym. Nie każda wada formalna procedowania nad uchwałą uzasadnia taki wniosek; zwykłe uchybienia podlegają ocenie przez pryzmat art. 25 ustawy.

I zdanie kluczowe: odmienny charakter obu środków ochrony prawnej wyklucza wykorzystywanie powództwa o ustalenie nieistnienia uchwały do obejścia skutków upływu terminu zawitego.

Powód nie wykazał żadnych szczególnych okoliczności. Sąd zauważył zresztą, że w innej sprawie między tymi samymi stronami, dotyczącej uchwały podjętej w sposób tożsamy jak zaskarżone tutaj, sąd wprawdzie znalazł podstawy do jej uchylenia, ale nie znalazł podstaw do stwierdzenia jej nieważności ani nieistnienia. Ta sama procedura, ten sam wynik oceny.

Na marginesie w tamtym postępowaniu wyszła jeszcze jedna rzecz: udział powoda w nieruchomości wspólnej jest w istocie większy niż ten, według którego wspólnota naliczała mu zaliczkę.

Zarzut, który nie wypalił

Powód próbował jeszcze podważyć umocowanie pełnomocnika wspólnoty, twierdząc, że do jego ustanowienia potrzebna była uchwała właścicieli.

Sąd odrzucił to bez wahania. Zgodnie z art. 21 ust. 1 ustawy o własności lokali zarząd kieruje sprawami wspólnoty i reprezentuje ją na zewnątrz, a uchwała właścicieli jest wymagana wyłącznie przy czynnościach przekraczających zakres zwykłego zarządu. Udzielenie pełnomocnictwa procesowego w sprawie mieszczącej się w kompetencji zarządu to tylko realizacja ustawowego uprawnienia. Sąd powołał postanowienie Sądu Najwyższego z 26 kwietnia 2022 roku, III CZ 177/22.

Rachunek

Oba powództwa zostały oddalone. Sąd zasądził od powoda na rzecz wspólnoty 720 zł kosztów procesu, czyli dwukrotność stawki minimalnej, uzasadniając to zawiłością sprawy, liczbą zaskarżonych uchwał, obszernością materiału dowodowego i koniecznością analizy akt kilku powiązanych postępowań.

Pełnomocnikowi powoda, ustanowionemu z urzędu, przyznał ze środków Skarbu Państwa 540 zł, czyli półtorakrotność stawki minimalnej, powiększone o VAT. Odmówił natomiast zwrotu drobnych wydatków, kosztów pojedynczych przesyłek i karty parkingowej, uznając, że mieszczą się w ryczałtowym charakterze wynagrodzenia.

Proces trwał sześć i pół roku. Merytoryczny spór o to, czy zaliczki wolno liczyć od metra, czy trzeba od udziału, pozostał nierozstrzygnięty.

Co z tej historii wynika

Sześć tygodni na zaskarżenie uchwały wspólnoty to termin zawity, nie przedawnienie. Po jego upływie uprawnienie po prostu wygasa, a sąd nie bada już, czy uchwała była zgodna z prawem. Nawet najmocniejszy argument merytoryczny jest bezużyteczny, jeśli pozew wpłynął za późno.

Wgląd w akta liczy się jako poznanie treści uchwały. Powód dowiedział się o uchwałach nie z zawiadomienia wspólnoty, tylko robiąc sobie fotokopie w sądzie, w sprawach, w których wspólnota pozywała go o zaległe opłaty. Sąd uznał tę datę za moment, w którym najpóźniej poznał ich treść, i od niej liczył upływ terminu.

Za pełnomocnika odpowiada ten, kto go ustanowił. Syn miał notarialne umocowanie do odbioru korespondencji i jej nie odbierał. To zaniechanie obciążyło ojca, nie wspólnotę. Ustanowienie pełnomocnika przenosi ryzyko doręczeń na mocodawcę.

Kto nie poda adresu do doręczeń, nie może potem powoływać się na brak zawiadomień. Wspólnota wysyłała pisma tam, gdzie mogła: do skrzynki lokalu, na adres zamieszkania, na skrytkę pocztową. Twierdzenie, że powinna była znaleźć właściwy adres w internecie, sąd potraktował jako dowód na to, że powód sam nigdy go nie wskazał.

Powództwo o ustalenie nieistnienia uchwały nie zastępuje spóźnionego zaskarżenia. Art. 189 k.p.c. dotyczy uchwał dotkniętych wadami fundamentalnymi, takich, których w obrocie w ogóle nie ma. Zwykłe uchybienia proceduralne ocenia się w trybie art. 25 ustawy o własności lokali, z jego sześciotygodniowym terminem, i nie da się tego obejść zmianą podstawy prawnej.

Głosowanie za uchwałą osłabia późniejsze jej kwestionowanie. Sąd odnotował, że powód za częścią zaskarżonych uchwał głosował, a przy jednej się wstrzymał, i że uczestniczył w dziewięciu na dziesięć zebrań. Trudno przekonywać, że nie miało się wiedzy o czymś, przy czym było się obecnym i podniosło rękę.